Thực hiện các chủ trương của Đảng về phát triển thị trường quyền sử dụng đất

Sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đã được quy định từ Luật Đất đai năm 1993 và tiếp tục duy trì trong Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013; pháp luật đất đai không có quy định riêng đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại; đồng thời, cho đến trước thời điểm ngày 01/7/2015 (ngày Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hành) thì pháp luật về nhà ở cũng không quy định cụ thể điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Bên cạnh đó, chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại khi thực hiện theo phương thức sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện về chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 52, khoản 1 Điều 57 và Điều 193 của Luật Đất đai năm 2013.

Mặt khác, theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024 việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất chỉ được áp dụng đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở; trên thực tế, phần lớn các dự án bất động sản phát triển mới, đặc biệt là các dự án quy mô lớn, đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở, nhiều trường hợp chỉ có đất nông nghiệp trong khi chủ trương hiện nay của Việt Nam đang đẩy mạnh đô thị hóa, chỉnh trang sắp xếp lại các khu đô thị, khu dân cư nông thôn. Vì vậy, cần mở rộng điều kiện được nhận chuyển nhượng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại nhằm thúc đẩy tiến trình đô thị hóa đất nước, giải quyết nhu cầu đất ở cho nhân dân và thuận lợi cho nhà đầu tư, hạn chế phát sinh thủ tục hành chính, giảm bớt chi phí tuân thủ, hạn chế khiếu kiện của người dân khi bị thu hồi đất. Việc mở rộng điều kiện này cũng phù hợp với tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”; đồng thời, cũng có ý kiến đề nghị giữ như quy định của pháp luật nhà ở để Nhà nước quản ý chặt chẽ đối với các dự án đầu tư, kinh doanh nhà ở thương mại, phần chênh lệch địa tô, giá trị gia tăng do chuyển sang đất ở phải thu về cho Nhà nước.

Từ cơ sở chính trị, cơ sở pháp lý và cơ sở thực tiễn nêu trên, việc xây dựng và ban hành Nghị quyết của Quốc hội để “thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở” là rất cần thiết nhằm tổ chức thực hiện các chủ trương của Đảng về phát triển thị trường quyền sử dụng đất, đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, phá “băng”, phục hồi và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển trở lại.